הליך קבלת היתר בנייה נראה לפעמים ארוך ומייגע. ההליך כרוך בתיאום עם גורמים שונים, ובקבלת אישורים והתאמה לחוקים ותקנות.
מדריך זה נועד עבורך, האזרח המבקש לבנות, ועבורך האדריכל/מהנדס הנוטל חלק חשוב בהליך רישוי הבנייה.
אנו מקווים שמדריך זה יסייע בידך בטיפול בבקשה להיתר ויקצר את התהליך לקבלת היתר בנייה
עובדי הוועדות המקומיות ישמחו לשרת אותך במתן הסברים והבהרות נוספות.
על מנת לאפשר לנו לשרת אתכם ביעילות, הנכם מתבקשים לפנות לוועדה המקומית אך ורק בשעות הקבלה המפורסמות על ידה.
מדריך זה אינו בא במקום חוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.
נוסח החוק המלא הוא המחייב.
המדריך מחולק לשני חלקים. החלק הראשון כללי ומיועד לכלל ציבור מבקשי ההיתר, וכן אנשי המקצוע, והחלק השני - נספח המיועד לסייע בידי אנשי המקצוע להגיש הבקשה כיאות.
לנוחותכם ניתן להוריד את מסמך היתרי הבניה בפורמט rtf.
היתר בנייה הוא האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
היתר הבנייה יינתן רק לאחר אישור הוועדה המקומית אונו או רשות הרישוי.
בהיתר הבנייה באים לידי ביטוי זכויות הבנייה כפי שנקבעו בתכנית המתאר שחלה על המקום.
כל עבודה בקרקע ובנין וכל שימוש בהם, למעט מקרים יוצאים מן הכלל, טעונים קבלת היתר בנייה. הבקשה תוגש במקרים הבאים:
הקמת בניין חדש, הריסתו או הקמתו מחדש.
כל תוספת לבניין קיים.
כל שינוי (למעט שינוי פנימי) הכולל שינויים בקירות חיצוניים, חלון חיצוני, סגירת מרפסת, חניה מקורה, גדר סככה, פרגולה.
שינוי פנימי מוגדר כשינוי אשר אינו משנה את שטחה של הדירה.
אינו פוגע בקירות חיצוניים, אינו פוגע באלמנטים קונסטרוקטיביים, ואינו פוגע בצנרת משותפת.
התווית דרך, סלילתה וסגירתה.
כל בקשה לשימוש במבנה בצורה החורגת ממה שיקבע בתכנית מתאר מאושרת ו\או בקשה לשימוש אחר ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה.
כל מבנה זמני כמו משרד מכירות, העמדת מכולה, מבנים ניידים וכו'.
לפני כל פעולת בנייה כאמור לעיל ניתן לקבל מידע מוקדם בועדה המקומית.
המידע כולל את תמצית הוראות תכנית המתאר ובין השאר את השטחים המותרים לבנייה עפ"י התוכניות המאושרות:
שטחים עקריים ושטחי שרות, הפקעות החלות על הנכס, קווי הבניין, מס' קומות, גובה וכו'.
כמו כן יימסר מידע לגבי תוכניות הנמצאות בהליכים.
מידע מוקדם שניתן בכתב, תמורת תשלום, מחייב את הוועדה שנה מיום קבלתו.
לתשומת לבכם, מידע שניתן בע"פ אינו מחייב את הוועדה.
הצעד הראשון לקראת הגשת בקשה להיתר הינו הגשת מפה טופוגרפית עדכנית של אתר הבנייה. המפה תוגש ב- 5 עותקים והיא תיערך ותיחתם ע"י מודד מוסמך.
המפה תיערך עפ"י ההנחיות המופיעות בנספח "1".
הועדה המקומית תחזיר המפה למבקש בהקדם ולא יאוחר מתוך 30 יום מיום הגשתה. על גבי המפה יסומנו זכויות הבנייה, קווי הבנייה והפקעות במידה וישנן.
במידה והמפה לא תוחזר מסיבה כלשהי תוך 30 יום, תהא רשאי להגיש הבקשה להיתר ללא מפה.
בגין אישור המפה תשולם אגרה.
במקרים מסוימים רשאי מהנדס הוועדה לפטור מהגשת מפת מדידה.
המהנדס ישקול מתן פטור במקרים הבאים: בניית תוספת עפ"י תכנית אחידה, בנייה על גבי בנייה קיימת, בניית סככה או מחסן חיצוניים, וזאת בכל מקרה שקיימת מפה טופוגרפית אשר אושרה בעבר.
במקרה שהנך סבור שהנך עומד בקריטריונים הנ"ל, הנך רשאי להגיש בקשה לפטור. הבקשה תוגש ב- 2 עותקים ע"ג טפסים אשר ניתן להשיג אותם במשרדי הוועדה.
בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עובדי הוועדה לגבי האפשרות לפעול בדרך זו.
הפטור יינתן רק לאחר בדיקת מפקח הבנייה, באתר הבנייה, ובתנאי שאין במקום בנייה כלשהי ללא היתר.
תוכנית ההגשה
תכנית ההגשה תוכן ע"י אדריכל רישוי או הנדסאי. התכנית תיערך בהתאם להוראות המפורטות בנספח. הבקשה תוגש כשהיא ערוכה וחתומה בחתימה מקורית של:
יש להקפיד על מילוי כל הפרטים: מס' ת.ז., מס' רישוי, מס' טלפון ופקס.
הוכחת בעלות
על מבקש ההיתר להגיש מסמכים להוכחת בעלותו ואשר יצורפו לתיק הבקשה:
נסח מקרקעין
נסח מקרקעין אשר יכלול את כל שמות בעלי החלקה. הנסח יהיה מעודכן לתאריך הסמוך ככל האפשר למועד ההגשה.
את הנסח ניתן להזמין בלשכת רשום מקרקעין.
בקשה להיתר ע"י חברות
אם הבקשה או הבעלות של חברה, יש להגיש אישור המאמת שמות מורשי חתימה. האישור יכלול את שם המבקש, כתובתו ומספר ת.ז. וכן טלפון של המורשים לחתימה.
האישור יהיה אחד מהבאים:
כ"כ יש להמציא תדפיס פרטי החברה מרשם החברות.
בקשה להיתר בבית משותף
יש להמציא נסח רשום מרוכז של הבית המשותף, או נסח רישום של כל מבקשי ההיתר. לגבי הדיירים שאינם נמנים על מבקשי ההיתר ניתן להמציא במקום נסח מקרקעין תצהירים החתומים ע"י המבקש, וכן ע"י נציגות הבית המשותף.
התצהירים יחתמו בפני עו"ד.
טפסי התצהירים ניתן להשיג במשרדי הועדה המקומית.
בעלי זכויות שאינם חתומים על הבקשה, יש לצרף רשימה של שמות המסרבים לחתום. הרשימה תכלול שמות, כתובת ומס' טלפון. כ"כ יש לצרף צילום מתוכנית הבקשה אשר תישלח לכל אחד מבעלי הזכויות אשר לא חתם על הבקשה.
מפת מדידה
לתיק הבקשה להיתר יש לצרף עותק אחד של מפה טופוגרפית מאושרת ע"י הועדה המקומית, או אישור על פטור ממפת מדידה אם ניתן פטור כאמור.
בקשה הכוללת מרחב מוגן חדש.
כל בקשה להיתר לבית חדש או לתוספת בנייה טעונה אישור רשויות הג"א למרחב המוגן. תוכניות ההגשה יכללו תכנון לממ"ק (מרחב מוגן קומתי) או לממ"ד (מרחב מוגן דירתי) הכל בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים - התשנ"ד 1994).
המתכנן יפנה ישירות למפקד/ת מחוז דן של הג"א, לשם קבלת אישור לתקינות התוכניות למרחב המוגן.
בקשה לתוספת כאשר קיים מקלט או מרחב מוגן בנכס
במקרה של תוספת בנייה כאשר כבר קיים מקלט או מרחב מוגן בבית, יש להגיש בקשה לפטור לרשויות הג"א. הבקשה תוגש על גבי טפסים מתאימים אשר ניתן לקבלם בועדה המקומית. הבקשה תמולא ב- 3 עותקים ויצורפו אליה 2 עותקים של תוכנית ההגשה.
מפקח הבנייה של הועדה יערוך בדיקה במקום, ויבדוק את תקינות המקלט או המרחב המוגן. יש לתאם ישירות ע"י מפקח הועדה את מועד הביקור. במידה והמקלט / המרחב המוגן עונים לדרישות התקנות, תמליץ הרשות המקומית לרשויות הג"א להעניק פטור מבניית המקלט.
במקרה שהמקלט אינו תקני ישנן 2 אפשרויות:
פטור מבניית ממ"ד
כאשר מוגשת בקשה לתוספת בנייה ראשונה לדירה ואשר שטחה אינו עולה על 120 מ"ר תמליץ הרשות המקומית לרשויות הג"א על מתן פטור מבניית הממ"ד.
נוהל הבקשה לפטור - כמפורט בסעיף 2 לעיל.
בכל בקשה להיתר בקרקע, בבעלות מנהל מקרקעי ישראל יש להחתים מראש את המנהל על גבי הבקשה.
לכל בקשה להיתר הכוללת בניית גדרות על גבולות המגרש, או בניית מבנה כלשהו בין קו הבניין לגבול המגרש או שינוי הטופוגרפיה ביחס למגרש השכן, יש להחתים את השכן הגובל על הבקשה.
ליד חתימת השכן יופיעו שם מלא וכתובת.
לתיק הבקשה להיתר יש לצרף תכנית ביוב סניטרית מאושרת ע"י אגף ההנדסה של הרשות המקומית.
תכניות הביוב - סניטרית ייערכו עפ"י ההוראות שבנספח.
האישור יכלול פיתוח והמדרכה בחזית המגרש.
בכל מקרה של בניית בית מגורים או במקרה של בניין שלא למטרות מגורים, יש להמציא מראש אישור אגף שפ"ע של הרשות המקומית.
האישור יתייחס בין השאר לאופן פינוי האשפה, מיקוד מדי המים, הגדר הפונה לחזית ותכנית הפתוח והגינון.
בעת הגשת בקשה לבית בתחום ק. אונו תופנה למחלקת הגבייה של העירייה לקבלת אישור על סילוק החובות בנכס. לפי כן מומלץ לוודא מראש שלא קיימים חובות על הנכס.
בעת הגשת בקשה להיתר בתחום המועצה האזורית אפעל, יש להמציא אישור של ועד הישוב ואישור של המועצה האזורית אפעל.
לכל בקשה להיתר לבית חדש (או תוספת שהיקפה גדול מהבית הקיים) יש לצרף אישור שירותי כיבוי אש, כמו כן יש לצרף את האישורים בכל מקרה של בקשה להיתר הכוללת חדר הסקה, אח, ארובה, וכן בבקשות אשר לא למטרות מגורים.
ביישובי המועצה האזורית אפעל יש לצרף אישור שירותי כיבוי אש, רק כאשר הבקשה כוללת חדר הסקה, אח, ארובה וכן בבקשות להיתר אשר לא למטרות מגורים.
יש לצרף לבקשה אישור משרד הבריאות, במקרה שלן בקשה לבניית רבי קומות למגורים או לכל בקשה אשר אינה למטרות מגורים.
יש לצרף לכל בניה חדשה או תוספת, אישור בזק, וחברת טלוויזיה בכבלים, לחיבור הבית למערכות ולרשתות של החברות.
יש לצרף אישור חברת חשמל לגבי הקמת חדר טרנספורמציה לגבי כל בניה קבלנית חדשה, וכל בניה מעל 3 דירות.
יש לצרף לבניינים גבוהים ורבי קומות אשר הגובה הכולל המרבי שלהם עולה על 84 מטר מעל מפלס פני הים.
לכל בקשה להיתר יצורפו חישובים סטטיים ותצהיר אשר נערכו ע"י האחראי לביצוע השלד. השלמת פרטים לגבי אופן עריכת החישובים מופיעים בנספח.
החישובים יתבססו על סקר קרקע. יש לצרף תוצאות הסקר.
יש לצרף הסכם ע"י מעבדה מוסמכת לגבי הבדיקות הנדרשות/ בטונים/ צנרת וכו', והתחייבות לגבי שימוש בחומרי בניה תקינים. פירוט הבדיקות הנדרשות - ראה בנספח.
עם הגשת הבקשה יש לשלם לוועדה המקומית פיקדון בשיעור 20% מערך האגרה. (לא כולל אגרות לפי חוקי עזר מקומיים).
עם אישור הבקשה ע"י הוועדה המקומית, יחושב תשלום הפיקדון כמקדמה ע"ח אגרות הבנייה הנדרשות לתשלום עפ"י החוק.
במקרה ותדחה בקשתך לבנייה, יוחזר הפיקדון במלואו.
כדי לזרז ההליכים ולאפשר טיפול יעיל יותר בבקשה להיתר בנייה יש לקבל את כל האישורים אשר פורטו לעיל ולצרפם לבקשה המוגשת לוועדה המקומית.
במקרים אשר יפורטו להלן, ניתן להגיש לוועדה המקומית בקשה לעבודה מצומצמת:
הקמת תורן לאנטנת טלוויזיה, או רדיו, דוד שמש, סגירת מרפסת בתריסים, התקנת תנור הסקה דירתי, ארובה, צנרת ומתקן לדלק נוזלי לתנור הסקה דירתי.
בניית גדר שגובהה בצד הגבוה אינו עולה על 1.5 מ'
הבקשה תוגש לוועדה על גבי טופס מתאים ב- 3 עותקים. לכל עותק יצורף תשריט ברור שיכלול חתכים וחזיתות הנחוצים להבהרת הבקשה.
בכל מקרה של התקנת מתקן לדלק נוזלי / ארובה, יש להמציא אישור של שירותי כבוי אש.
בבקשה להיתר בבית משותף יש להמציא נסח רישום מקרקעין מרוכז ולהחתים על הבקשה את כל בעלי הזכויות.
בדיקות מוקדמות
לאחר הגשת הבקשה תיערך בדיקה ע"י הצוות הטכני של הועדה לקראת הבאתה לדיון בפני ועדת המשנה לתכנון ולבנייה, או רשות הרישוי.
מסלול ירוק - רשות רישוי
במידה והבקשה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה ותוכניות המתאר שחלות על המקום, ואיננה כוללת כל סטייה, וכמו כן הוגשו כל האישורים והחתימות הנדרשות, תובא הבקשה לאישור בפני רשות הרישוי המקומית.
דיון בוועדת המשנה לתכנון ולבנייה
בכל מקרה שהבקשה אינה תואמת במלואה את דרישות החוק והתקנות, או דרישות הוועדה המקומית תובא הבקשה לדיון בפני וועדת המשנה לתכנון ולבנייה. הוועדה תעשה מאמץ להביא לדיון את הבקשה לישיבת וועדת המשנה הראשונה שלאחר הגשת הבקשה ובלבד שזו הוגשה לפחות 10 ימים לפני מועד הישיבה והוגשו כל האישורים והחתימות הנדרשות.
הדיון בבקשה
לאחר אישור הבקשה ע"י רשות הרישוי או וועדת המשנה לתכנון ולבנייה תתקבל הודעה על החלטת הוועדה ועל הדרישות שעדיין יש למלא.
לאחר האישור יש להמציא לוועדה המקומית 3 עותקי תוכנית מתוקנים, אישור מעבדה מוסמכת על הזמנת ובדיקה של הבטונים, וכן יש להפקיד ערבות בנקאית למילוי תנאי ההיתר, לגבי נקיטת אמצעי בטיחות ושמירה על הרכוש, וכן לשלם את האגרות וההיטלים הנדרשים. לאחר השלמת האמור לעיל, תנפיק הוועדה המקומית את ההיתר המתבקש.
דחיית הבקשה להיתר ע"י הוועדה
במידה ודחתה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר בנייה, רשאי כל צד הרואה עצמו נפגע ע"י הדחייה, לערוך בפני וועדת ערר המחוזית לתכנון ובנייה תוך 30 יום מיום שנודע לו על דחיית הבקשה.
בקשה למתן הקלה או שימוש חורג
הוועדה המקומית רשאית לאשר במקרים מסוימים, שהוגדרו בתקנות סטייה מהוראות תוכנית המתאר (הקלה) ו/או שימוש חורג.
מומלץ להתייעץ עם עובדי הוועדה באילו מקרים ניתן לקבל הקלה.
יש לציין שבקשה להקלה כרוכה בפרוצדורה ארוכה ובעלות כספית ומומלץ לשקול כדאיות הגשת בקשה להקלה כנגד כדאיות הגשת בקשה רגילה להיתר.
הנחיות לפרסום בקשה להקלה
לאחר בדיקת הבקשה להיתר יתקבל נוסח לפרסום החתום ע"י יו"ר הוועדה.
את המודעה יש לפרסם ב- 3 עיתונים
הפרסום יהיה על חשבון המבקש ועל אחריותו.
הוועדה המקומית תשלח הודעה לגבי ההקלה לכל השכנים הגובלים במגרשך. ההודעה תשלח בדואר רשום ועל חשבונך.
במידה ותוגשנה התנגדויות, הן תצורפנה לדיון בוועדה המקומית כבקשה.
המבקש או המתנגד רשאים יהיו לערער בפני וועדת ערר על החלטות הוועדה המקומית תוך 30 יום מיום קבלת החלטת הוועדה המקומית.
במקרה של הגשת ער יעוקב הטיפול בתיק עד לקבלת החלטת הערר.
טיפול בבקשה להיתר בבית משותף אשר לא נחתמה ע"י שותפים בנכס.
במקרה של הגשת בקשה להיתר בנכס הרשום כבית משותף, ואשר שכן שותף או יותר לא חתמו על הבקשה, תשלח הוועדה המקומית בדואר רשום עותק של הבקשה אל כל אחד מהשותפים אשר לא חתם עליה.
הוועדה המקומית תאפשר לשותפים להגיש התנגדות בכתב תוך 15 יום מיום משלוח ההודעה.
במידה ואחד השותפים או יותר הגישו התנגדותם לבקשה, יצורפו ההתנגדויות לדיון בוועדה המקומית בבקשה.
אם תדחה הוועדה המקומית את ההתנגדות במלואה או בחלקה תודיע על כך למתנגד ותיתן לו ארכה של 30 ימים לפנות לבית המשפט ע"מ להוציא צו מניעה.
בתקופה זו לא יוצא ההיתר.
במידה וההתנגדות נתקבלה במלואה או בחלקה, יהיה המבקש רשאי להגיש, כאמור, ערר לוועדת ערר תוך 30 ימים מיום קבלת הודעת הוועדה המקומית.
בטרם יתקבל היתר הבנייה יידרש המבקש לשלם את האגרות שנקבעו לכך בחוק.
מסי בניה והיטל השבחה המוטלים מכח חוק התכנון והבנייה וכן אגרות פיתוח והיטלים עירוניים המוטלים מכח חוקי עזר עירוניים.
שיעור מיסי הבנייה נקבע בתקנות התכנון והבניה. יש לשלם המיסים עבור כל שטח הבניה החדש המבוקש. המיסים ישולמו במלואם גם במקרה של הריסה ובניה מחדש.
היטל השבחה משולם עפ"י חוק התכנון והבניה בגין זכויות בניה שנוספו לנכס והעלו את ערכו.
ההיטל ישולם גם במקרה שתאשר הוועדה המקומית הקלה או שימוש חורג בגין אותם הזכויות.
בכל מקרה מומלץ לברר במדור היטל השבחה בוועדה המקומית אם יוטל היטל השבחה על הבניה המבוקשת.
הואיל, ושיעור היטל ההשבחה עשוי להיות גבוה יחסית, מומלץ לבדוק הנושא בטרם תחל בהליכי הרישוי.
שיעור היטל ההשבחה יקבע ע"י שמאי מקרקעין בכל מקרה לגופו, לפיכך לא יוכלו עובדי הוועדה למסור בד"כ אומדן לגבי שיעור היטל ההשבחה.
ניתן לבקש מהוועדה לערוך שומה מוקדמת. במקרה זה יש להפקיד מקדמה ע"ח היטל ההשבחה כדי לכסות את הוצאות השמאי.
נוהלי תשלום היטל השבחה
לאחר אישור הוועדה המקומית תתבקש לשלם מקדמה על חשבון ההיטל. שיעור המקדמה הינו בד"כ כ- 2,000 ש"ח ליחידת דיור.
המקדמה תופחת משיעור היטל ההשבחה הסופי שייקבע, ויצורפו לה הפרשי הצמדה.
לאחר התשלום תועבר הבקשה להערכת שמאי מקרקעין. הוועדה תעשה ככל האפשר לקצר את זמן טיפולו של השמאי בבקשה, עם זאת עשוי הטיפול להמשך במקרים מסוימים בין 15-30 ימים.
עם קבלת הערכת השמאי תשלח אליך הודעה מהוועדה המקומית ובה יפורט שיעור היטל ההשבחה אשר עלייך לשלם בגין קבלת ההיתר.
בהתאם לחוק תינתן האפשרות להגיש שומה אחרת באמצעות שמאי מטעמך. שומה זו תיבדק בידי שמאי הוועדה.
במידה ושמאי הוועדה והשמאי מטעמך לא הגיעו להסכמה לגבי גובה ההיטל ימונה שמאי מכריע אשר שומתו תהיה סופית.
פטור מהיטל
כל הבונה בית מגורים על מגרשו או מרחיב את דירתו יקבל פטור מהיטל השבחה עבור 120 מ"ר הראשונים.
הפטור יינתן גם עבור בן-משפחה מדרגה ראשונה.
לצורך חישוב השטח לפטור ייכללו כל השטחים המהווים חלק מהדירה לרבות מרחב מוגן.
הפטור יינתן בכפוף לחתימתך על תצהיר שהבנייה מיועדת לבן-משפחה קרוב כהגדרתו בחוק. הפטור ייכנס לתוקף רק 4 שנים מיום סיום הבנייה. במידה ותימכר הדירה לפני תום 4 השנים, יהיה עלייך לשלם את מלוא הפרש התשלום.
כאמור, אגרות הפיתוח וההיטלים העירוניים הנגבים מכוח חוקי-עזר עירוניים המתפרסמים והמתעדכנים מדי פעם בפעם.
תשלום אגרות הפיתוח וההיטלים העירוניים מהווים השתתפות התושב בהקמה, אחזקה, טיפול וחידוש התשתיות העירוניות כגון ביוב, צנרת מים, תיעול כבישים ומדרכות, תאורה ועוד.
עפ"י חוקי העזר העירוניים רוב החיובים מחושבים עפ"י שטח הקרקע (המגרש) וכן עפ"י שטח הבניין (הדירה) של המבקש.
אגרות הפיתוח וההיטלים העירוניים מחויבים פעם אחת לכל שטח קרקע (מגרש) ולכל שטח בנוי כך שבמקרה של הרחבה מחויב המבקש רק עבור התוספת ועבור האגרות שלא חויב בהן בעבר.
תשלום אגרות הפיתוח וההיטלים מהווים תנאי לקבלת היתר בנייה. מבקש ההיתר חייב לקבל אישור העירייה כי שילם את כל חובותיו לעירייה, ושאין לה התנגדות למתן היתר הבנייה.
על מנת להבטיח שיינקטו כל אמצעי הבטיחות הנדרשים כתנאי לקבלת ההיתר וכן את שלמות השטח הציבורי, עלייך להפקיד בוועדה המקומית ערבות בנקאית.
יש להפקיד הערבות בוועדה המקומית לפני קבלת ההיתר.
הערבות תהיה בתוקף בכל משך הבנייה ובמידה ויפוג תוקפה לפני סיום הבנייה, עלייך לחדשה. הערבות תוחזר לך עם קבלת תעודת הגמר לבנייה.
שיעור הערבות ייקבע בהתאם להיקף הבנייה.
גובה הערבות לבית מגורים בודד הינו $1,500 .